Datos importantes para entender los gastos de un edificio

Sabemos que todos los caños de un edificio habrán de romperse, lo que no sabemos es cuándo, cómo, dónde ni porqué. Y mucho menos cuánto nos saldrá el arreglo llegado el momento ni con quién habremos de resolverlo. Pero sí sabemos que, a menos que la mala racha sea mayúscula, no se va a romper más de un caño a la vez y en márgenes muy distantes entre un fenómeno y el otro.

Esta clara previsibilidad estadística es la que permite calcular “a ojo” montos reservados de capital por expensas.

De esta manera tenemos entonces que el cálculo de expensas se puede hacer en base a la siguiente regla:

   1. Gastos Fijos (p/e: cuota del seguro contra incendio);

   2. Gastos Variables (p/e: jornal del encargado);

   3. Gatos Probables (p/e: rotura de caño en cocina de U.F. “B” del 5º piso);

   4. Gastos Posibles (p/e: rotura de otros caños).

De modo que para afrontar dichos gastos existen varias formas que bien pueden aplicarse solas o combinadas. La mejor administración es la que contempla las siguientes 3:

   1. Fondo de Reserva;

   2. Fondo de Prorrateo;

   3. Fondo Extraordinario.

>>>Fondo de Reserva

El Fondo de Reserva fija una cantidad de dinero a recaudar mensualmente con el fin de enfrentar situaciones urgentes e imprevistas de un edificio.

En algunos reglamentos de copropiedad suele estar contemplado pero la ley 13.512 nada dice al respecto. Sí está contemplado, por ejemplo, en la ley de propiedad horizontal española, en donde el capital no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario aprobado.

El dinero recaudado es irreversible y definitivo, de modo tal que queda como capital del consorcio y no puede ser reclamado bajo ningún concepto. No contempla gatos ordinarios ni extraordinarios ni de ningún tipo. Es, como su nombre lo indica, “reservado”. Y sólo podrá recurrirse a él ante un imponderable, bajo condición de reponérselo automáticamente.

Dicho de otro modo, el Fondo de Reserva es un fondo reservado para gastos “no disponibles”. Esto quiere decir que permite paliar una situación urgente, a expensas de su inmediata reposición.

El Fondo de Reserva puede ser aumentado, pero nunca disminuido.

Veamos un ejemplo práctico: la ruptura del caño de la cocina de la U.F. “B” del 5º piso no sólo inunda dicha unidad funcional sino que además, desborda por el pulmón de manzana y se infiltra hacia las plantas inferiores provocando daños por los que, lamentablemente, el consorcio deberá responder por ellos. Pero el dinero recaudado con el Fondo de Prorrateo sólo alcanza para paliar los gastos de reparación del caño más no los de sus consecuencias. Entonces, en ese caso, se recurrirá al Fondo de Reserva y, al mismo tiempo, se crearán expensas extraordinarias para reponer el Fondo respectivo.

De esta manera, el capital sólido del edificio no se verá afectado por culpa del capital líquido o la falta de este (iliquidez).

>>>Movimiento Mensual de Fondos

El Movimiento Mensual de Fondos es el detalle del Saldo del mes anterior (+) Saldo de prorrateo (-) Gastos = Saldo del mes en cierre.

Dentro de los gastos citados se encuentran los gastos legales (los que obligan al consorcio como sueldos y cargas sociales; honorarios; seguros; etc.) y los gastos de mantenimiento (luz, gas, servicios, abonos, convenios, refacciones, etc.).

>>>Fondo de Prorrateo

Surge de los gastos razonablemente estimados a abonar en el mes siguiente, y la suma de previsiones sobre hechos de posible ocurrencia (reparaciones no previstas, porcentaje de morosidad, etc.). Es decir que son fondos disponibles que disminuyen el requerimiento de nuevos aportes = saldo a prorratear. No debe confundirse con el Movimiento Mensual de Fondos.

El Fondo de Prorrateo se calcula en base a la estimación entre ingresos y egresos mensuales. Por ejemplo, si el egreso mensual es de un promedio de $1.200, el resultado de dicho movimiento nunca podrá ser igual o inferior a esa cifra sino que deberá ser superior, por ejemplo: $1.500. Esos $300 restantes se irán acumulando en el Fondo de Prorrateo para afrontar posibles gastos ordinarios.

Dicho movimiento se compone de la siguiente manera (el ejemplo es sólo ilustrativo): Saldo del mes anterior (+) Ingresos efectivos percibidos en el transcurso del mes en cierre (+) Punitorios (-) Descuentos = Saldo de cierre.

La cuota de prorrateo se calcula en base al porcentual de cada unidad funcional cuyo resultado global “siempre” deberá dar 100%.

Expensas: “Comunes”, “Ordinarias” y “Extraordinarias”

En la Argentina, desafortunadamente, no existe una norma jurídica que establezca con exactitud cuáles gastos son ordinarios y cuáles extraordinarios. Pero eso no quita que puedan identificarse de acuerdo a su contexto.

>>>Expensas Comunes

Las Expensas Comunes están contempladas en el inciso “c” del artículo 9º de la ley 13.512, pero amén de citarlas como parte de las obligaciones previstas en el reglamento de copropiedad (“La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes”) no expresa otra cosa.

Esto ha generado muchísimos malos entendidos y no menos problemas judiciales al ser confundidas las expensas “comunes” con “ordinarias”. No obstante ello, es muy claro establecer el perfil que distingue a las expensas comunes de las ordinarias y extraordinarias para luego definirlas. Veamos: en primer lugar, debemos tener muy en claro que “toda expensa es común” porque es común “a todo el consorcio”. Esto quiere decir que las expensas comunes están conformadas por las expensas “ordinarias” y “extraordinarias”. Así de sencillo y así de claro.

>>>Expensas Ordinarias

Son las que surgen del movimiento ordinario de los fondos mensuales del consorcio. Contemplan tanto los gastos “fijos” como así también los previstos en el Fondo de Prorrateo, el cual, a su vez, contempla los gastos “líquidos” previstos por estimación.

Estas expensas, a su vez, pueden ser “fijas”, “variables” o “mixtas”.

Si son fijas, el monto a prorratear es siempre el mismo y se calcula previamente en base a un estimativo. Si son “variables” (o “líquidas”) se harán en base a lo erogado mensualmente y si son “mixtas” (o “híbridas”) se combinarán gastos fijos con gastos variables.

Muchas de estas modalidades han estado sujetas a los procesos económicos vigentes en el país, siendo las de carácter variable las más acordes en épocas inflacionarias y fijas en períodos más o menos estables.

>>>Expensas Extraordinarias

Las expensas de carácter extraordinario surgen ante la necesidad del consorcio de afrontar gastos que están más allá del común de lo ordinario. Pueden crearse en base a un imprevisto de carácter no urgente; para reponer el Fondo de Reserva como consecuencia de haber tenido que recurrir a él para paliar un imprevisto de carácter urgente; o de acuerdo a una acción planificada (p/e: pintar el edificio para fin de año; renovar matafuegos o ascensores; etc.).

Los inquilinos no concurren con respecto a los gastos extraordinarios como así tampoco a los correspondientes al Fondo de Reserva ya que son fondos de capitalización exclusivos de los copropietarios. De modo que, tanto uno como el otro, deberán estar correctamente discriminados en la liquidación de expensas a efectos de que los locatarios no concurran con los gastos de su locador. En caso de que por alguna índole estos montos estuviesen unificados, el locador deberá coordinar el detalle discriminatorio de expensas con el administrador para trasladárselo al inquilino.

Alquileres: ¿quién debe pagar las expensas?

Son tiempos de renovación de contratos y el tema de los gastos mensuales vuelve a ponerse en la mesa de negociación. Hay quienes las están incluyendo como un total “cerrado” y quienes las pagan por separado. Los pro y los contra de cada metodologia

La particular situación que se da en el mercado de alquileres –la gran demanda y la menor oferta- produjo que variables que siempre se han “manejado” entre las partes, como por ejemplo el tema de a quién le corresponde el pago de las expensas, se vuelvan a poner en discusión permanentemente.

Infobae.com consultó a representantes de inquilinos y propietarios y les preguntó cómo se están resolviendo estas cuestiones y cuáles son los problemas más usuales.

El Dr. Enrique Abatti, vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), aseguró que “las expensas dependen del acuerdo de voluntades. Hoy, en la mayoría de los contratos, las pagan los inquilinos con excepción de las llamadas extraordinarias, que en general las paga el propietario salvo que exista un acuerdo especial en el contrato”.

Para evitar conflictos, el letrado recomendó “en este momento, incluirlas ya en el precio del alquiler. Se aconseja un alquiler global donde el inquilino paga un precio en el que están incluidos ABL, expensas y locación, y en el caso de la provincia, Rentas, todo en un mismo paquete”.

Con este modelo de contrato ¿qué ocurre si las expensas suben?. “Si están incluidas en el contrato de alquiler, el inquilino no las asume, las asume el propietario. De todos modos, como se pactan escalonamientos actualmente, se cubre este aumento de las expensas”, explicó.

Entre los errores más comunes Abatti destacó el “pensar que el inquilino tiene que pagar extraordinarias y eso no es así salvo que esté expresamente acordado en el contrato, igualmente es injusto y puede traer conflictos”.

Abatti recomendó “hacer renunciar al inquilino la facultad de reclamar disminución del alquiler en caso de mal funcionamiento de ascensores o de otros servicios que brinda el consorcio como la calefacción central cuando funcionan mal. Esto es algo común en los edificios viejos. En los contratos hay que prever estas posibilidades para evitar conflictos”.

Por su parte, el Dr. Radames Marini, titular de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), indicó que las expensas “son un gasto propio del inmueble y por tanto es de la naturaleza de las obligaciones del propietario. Es lo que gasta el inmueble, es un gasto permanente que debe afrontar el propietario”.

El problema es que “el desequilibro existente de contratación que hay ha hecho que se le vayan derivando obligaciones al inquilino que son propias del propietario. Hasta no hace mucho, conservaba la obligación de afrontar los gastos extraordinarios y había pasado al inquilino las expensas e impuestos como el ABL”, dijo.

“Hoy hay quienes hasta han derivado al inquilino los gastos extraordinarios. Esto lo único que hace es denunciar un desequilibrio. Y al inquilino no le queda otra que aceptar sí o sí. Si no, no le alquilan”, denunció.

Un asistente de tránsito en el celular para reducir emisiones

Unas semanas atrás, mi amigo Alexis me instaló en mi celular con Android un software llamado Waze y me dijo que es actualmente una de sus aplicaciones favoritas para el iPhone. Me explicó un poco de que se trataba, pero por tener varias aplicaciones de GPS instaladas y cierta soberbia, me demoré en evaluar el software.

Waze es nada menos que una comunidad virtual global de automovilistas que interactúan a través de una aplicación que se instala en smartphones como el celular de Apple, en los equipos Android y algunos modelos avanzados de Symbian y Windows Mobile. Una versión beta para BlackBerry también salió de forma reciente. El objetivo es colaborar de manera de evitar el tráfico, accidentes, multas fotográficas y demás paradas innecesarias al desplazarse en automóvil.

Si bien la sustentabilidad ambiental es favorecida al utilizarlo dado que estar parado en el tráfico durante horas significa tener miles de caños de escape tirando CO2 (el más conocido de los gases de efecto invernadero) el factor más importante es evitar el mal humor proveniente de avanzar a 2km/hora durante largos trechos.
Este tipo de servicio existe hace varios años de la mano de Google Maps y es utilizado de forma amplia diariamente por los estadounidenses. La mayor diferencia es que la información que se maneja en Waze viene de otros conductores en vez de sistemas de detección de tránsito instalados en lugares específicos. En California, muchos conductores confían diariamente en estos sistemas a la hora de tomar decisiones de tránsito.

La aplicación se baja de manera gratuita y luego de instalarla solicita habilitar la antena GPS y en pocos segundos muestra nuestra posición en el mapa. Los mapas iniciales provienen del proyecto de código fuente abierto Location World . Si bien son aceptables, no se pueden comparar a los del Proyecto Mapear desarrollado en Argentina, que también son generados por una comunidad de usuarios. A los pocos minutos de lograr el 'satellite fix' empiezan a llegar alertas de usuarios que se encuentran cerca nuestro para avisar del estado de tránsito, accidentes, controles de alcoholemia, etc.

Durante un fin de semana abundaban mensajes como "Panamericana a la altura de Pacheco totalmente parada", "velocidad promedio 2.2km/h". El GPS se encarga de pasar el dato de la velocidad promedio automáticamente corroborando los anuncios. Las rutas se van pintando automáticamente de distintos colores según la fluidez del tránsito. Los usuarios pueden inclusive reportar errores en los mapas e ir mejorándolos. La interfaz es muy amigable y ágil, sobre todo a la hora de reportar incidentes dado que sin el aporte de los ciudadanos la herramienta carece de toda utilidad.

Aunque mucha gente no tiene demasiada opción a la hora de elegir el horario de salida y el trayecto a realizar todos los días, para algunas circunstancias puede ser útil obtener esta información y una de las características más atractivas es saber que proviene de personas igual que nosotros que están dispuestas a ayudar. La comunidad Waze es todavía muy chica en la Argentina pero creo que va a crecer muy rápidamente. Aunque nos caracterizamos por ser bastante individualistas, al ver proyectos como Mapear que tiene más de 400.000 miembros que ayudan a crear los mapas sin pedir nada a cambio (salvo poder utilizar libremente el mapa que se crea entre todos) estoy seguro que la comunidad Waze será una gran plataforma de colaboración por nuestras latitudes.

Ordenar el cáos de transito: Ciudades inteligentes

No está leyendo el suplemento equivocado. La ciudad es un sistema. Sí, puede ser mucho más complejo que esa PC sobre la que usted trabaja todos los días, pero no deja de ser un sistema que genera una enorme cantidad de datos que, si son leídos con inteligencia, pueden mejorar la vida de los que vivimos en una ciudad.


Los gobiernos pueden intentar leer esa información y lograr que usted sufra menos embotellamientos u opte, con una sonrisa, por ir a su trabajo en un transporte público. Parece imposible, pero no lo es. Distintos países están haciendo pruebas al respecto.

Un reporte de la ONU sorprendió en 2007: por primera vez en la historia de la humanidad más de la mitad de las personas vivía en ciudades: por primera vez el balance dio saldo negativo para las áreas rurales. En la Argentina, aunque lejos del parque automotor de otros países, en septiembre se logró un record histórico de venta de automóviles.

En este contexto, que vuelve locos a los ecologistas, Buenos Aires es una de las ciudades más pobladas del mundo. Y la tecnología es una de las opciones, de la mano de decisiones políticas concretas, que pueden ayudar a resolver el problema generado porque todos queremos vivir en los mismos (pocos) metros cuadrados.

Luego de que Una verdad incómoda, la película de Al Gore, hizo pensar en un futuro apocalíptico, varios científicos, con el apoyo de grandes empresas o gobiernos, se pusieron a analizar cómo hacer para resolver ya no el futuro, sino el día a día, que hace cada vez más estresante moverse en una ciudad como Buenos Aires, el D.F. mexicano o San Pablo. Además del estrés de sus habitantes, según datos publicados por Siemens, en los últimos tiempos la Unión Europea perdió más de 100 mil millones de euros por año por atascos en el tránsito. El problema es tangible.

Así, otra vez la tecnología levanta la mano para ir más allá de intentos como prohibir el ingreso a la ciudad de los autos con ciertas patentes, promover el uso de bicicletas o el alza en los peajes para coches en los que viaje una sola persona; busca encontrar una salida creativa a un problema creciente.

>>>En busca de una solución IBM decidió hace años salir de algunos segmentos que la mantenían cerca del público masivo. Luego de la venta de su área de PC y notebooks a Lenovo en 2005, la Big Blue prácticamente dejó de estar en el radar de los usuarios no corporativos. Pero ahora, con su nuevo lema Un planeta más inteligente, vuelve a acercarse a las personas, pero desde un nuevo enfoque. La empresa decidió centrarse, entre otros segmentos, en los aspectos que se pueden aplicar desde la tecnología y la consultoría para mejorar el tránsito de las grandes ciudades.

De hecho, realizó un estudio en 20 grandes ciudades, entre las que se encuentra Buenos Aires, y llegó a armar un índice de la molestia que genera ir a trabajar a través del pesado tránsito urbano. Con Pekín y México D.F. como el grado 100 de molestia, los barrios porteños les generan a los trabajadores que los transitan un estrés de grado 50, lo que ubica a Buenos Aires en el octavo puesto de ese ranking (San Pablo está en el sexto lugar).

IBM trabajó en distintos proyectos, entre los que se encuentra el manejo del tránsito en Estocolmo y un análisis del flujo de automóviles en Pekín, donde gracias a sensores en los semáforos se puede anticipar dónde habrá un embotellamiento y, en tiempo real, avisar en una cartelera de LED que se debe tomar un desvío.

Laura Wynter, investigadora científica de IBM y especialista en manejo del tránsito con estudios en el MIT, le dijo a LA NACION: "Es clave achicar los tiempos de viaje entre el hogar y el trabajo. No tiene sentido perder dos horas de tiempo precioso yendo de un lugar a otro. Nuestro desafío es generar modelos matemáticos que hagan viable predecir el tránsito".

Si bien el trabajo a distancia, sobre todo entre los trabajadores en industrias donde lo que se genera es contenido (como diseñadores, creativos o redactores), ha crecido, todavía la interacción cara a cara es necesaria y es ley en la mayoría de los mercados. En ese contexto, se deben encontrar soluciones para quienes deben salir a la calle todos los días.

Por ejemplo, IBM publica en una de sus investigaciones que ha trabajado en Singapur con la meta de ayudar a las autoridades de transporte a tener una hora de aviso sobre los problemas de tránsito. Aunque suene increíble, el tráfico es predecible en muchas de sus variables.
Con información recolectada por sensores en las calles, GPS utilizados por los taxistas y videocámaras se pudo detectar cómo se comportaban las dos variables principales del tránsito: volumen y velocidad; es decir, el promedio de automóviles que pasan por un cierto punto en un lapso determinado. Al superponer los datos de tres semanas, las curvas muestran un solapamiento casi exacto.

Pese a que se puede suponer que la estadística, que se guía por promedios, no sirve para predecir el tránsito, en el laboratorio de IBM creen que con un algoritmo que tenga en cuenta posibles problemas (como accidentes, reparaciones, por ejemplo) se puede llegar a soluciones que les mejorarían la vida a millones de personas. Este tipo de predicciones genera un interés aún mayor por el uso del transporte público, ya que éste es más fácil de predecir que los automóviles particulares.

En la semana de presentación del metrobús que recorrerá Juan B. Justo, IBM cree que en la ciudad de Buenos Aires "se puede trabajar en el análisis de información detallada sobre el comportamiento de los servicios de ómnibus, para determinar corredores de alto volumen y realizar análisis críticos de datos para proponer nuevos servicios, cambios de horarios, nuevos ómnibus, etcétera", destaca Paulo Caratti, líder de Consultoría en Sector Público de IBM Sudamérica.

La empresa tendrá su principal desafío en América latina si es elegida para adecuar las grandes ciudades brasileñas, como San Pablo o Río de Janeiro, para los próximos Juegos Olímpicos de 2016 y el Mundial de Fútbol 2014. No es la única que compite por ese gran proyecto: son varias las compañías que ven en este tipo de enfoques una posibilidad para hacer buenos negocios.

>>>Onda verde al tránsito
El dato de la ONU que encabeza esta nota no sólo es un disparador en los laboratorios de IBM; otros proveedores como Siemens, cuyos brazos también cubren varias industrias, intentan ver esto como una oportunidad para aplicar tecnología en las ciudades y hacer negocios.

Siemens cree que Buenos Aires podría, por ejemplo, tomar los datos que generaría el boleto electrónico SUBE para decidir cuántos colectivos de una línea están dando vueltas por las callecitas porteñas en un momento determinado ajustándose a la demanda.

Luego de hablar de las posibilidades que generaría SUBE para monitorear el tránsito, cuando el sistema se encuentre implementado en su totalidad, Francisco Do Pico, vocero de Siemens, expresa respecto de la onda verde de los semáforos que "la gestión de tránsito integral implica cambios de sincronización dependiendo de horarios y accidentes, por ejemplo. Hoy, Buenos Aires, que cuenta con aproximadamente 3800 intersecciones semaforizadas, tiene un sistema que opera bajo escenarios prefijados. Hay dos mejoras posibles que deberían considerarse. Implementar un sistema de semaforización adaptativo en tiempo real con detectores para distintas áreas o corredores, o instalar un sistema central de gestión y control que abarque todos los subsistemas. Así podría haber centralización de toda la información: semáforos, autopistas, estacionamiento, policía, emergencias, etcétera"

>>>Lejos de los grandes
En abril, Jaime Lerner dio en Buenos Aires una de las mejores charlas de la versión local TEDx. El arquitecto, tres veces alcalde de Curitiba, se dedica a recorrer el mundo explicando las nuevas maneras de lograr que las ciudades sean más vivibles. Muchas de las soluciones que propone son políticas, pero también incluye soluciones tecnológicas.

>>>La experiencia local
Buenos Aires está gestando varios cambios en su trazado urbano, desde el futuro metrobús que recorrerá Juan B. Justo inspirado en el trabajo de Lerner -que igualmente propone un trabajo más integrado en todo el trazado urbano- hasta los cambios de carriles, hechos sobre la base de datos estadísticos. Pero por ahora no se ven cambios donde la tecnología esté frente a los usuarios. A la mañana, antes de salir a trabajar, hay que guiarse por la Web, la radio, los canales de noticias o los tweets de amigos para tratar de descifrar si el viaje hasta la oficina demandará 45 minutos o una hora y media. No por nada Wynter, de IBM, dice que en general el problema de América latina y otras regiones en vías de desarrollo es la falta de datos de calidad para generar estadísticas. Habrá que esperar.

En La Plata se avanzó con facilidades para pagar el estacionamiento medido vía SMS, y por la particularidad de su sistema de transporte público, con menos cantidad de líneas y mejor organizadas que el porteño, es posible saber -al llegar a las paradas que cuentan con información en tiempo real- en cuánto tiempo va a llegar el próximo colectivo.