martes, 2 de noviembre de 2010

Datos importantes para entender los gastos de un edificio


Sabemos que todos los caños de un edificio habrán de romperse, lo que no sabemos es cuándo, cómo, dónde ni porqué. Y mucho menos cuánto nos saldrá el arreglo llegado el momento ni con quién habremos de resolverlo. Pero sí sabemos que, a menos que la mala racha sea mayúscula, no se va a romper más de un caño a la vez y en márgenes muy distantes entre un fenómeno y el otro.
Esta clara previsibilidad estadística es la que permite calcular “a ojo” montos reservados de capital por expensas.

De esta manera tenemos entonces que el cálculo de expensas se puede hacer en base a la siguiente regla:
   1. Gastos Fijos (p/e: cuota del seguro contra incendio);
   2. Gastos Variables (p/e: jornal del encargado);
   3. Gatos Probables (p/e: rotura de caño en cocina de U.F. “B” del 5º piso);
   4. Gastos Posibles (p/e: rotura de otros caños).
De modo que para afrontar dichos gastos existen varias formas que bien pueden aplicarse solas o combinadas. La mejor administración es la que contempla las siguientes 3:
   1. Fondo de Reserva;
   2. Fondo de Prorrateo;
   3. Fondo Extraordinario.

>>>Fondo de Reserva
El Fondo de Reserva fija una cantidad de dinero a recaudar mensualmente con el fin de enfrentar situaciones urgentes e imprevistas de un edificio.

En algunos reglamentos de copropiedad suele estar contemplado pero la ley 13.512 nada dice al respecto. Sí está contemplado, por ejemplo, en la ley de propiedad horizontal española, en donde el capital no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario aprobado.

El dinero recaudado es irreversible y definitivo, de modo tal que queda como capital del consorcio y no puede ser reclamado bajo ningún concepto. No contempla gatos ordinarios ni extraordinarios ni de ningún tipo. Es, como su nombre lo indica, “reservado”. Y sólo podrá recurrirse a él ante un imponderable, bajo condición de reponérselo automáticamente.

Dicho de otro modo, el Fondo de Reserva es un fondo reservado para gastos “no disponibles”. Esto quiere decir que permite paliar una situación urgente, a expensas de su inmediata reposición.
El Fondo de Reserva puede ser aumentado, pero nunca disminuido.
Veamos un ejemplo práctico: la ruptura del caño de la cocina de la U.F. “B” del 5º piso no sólo inunda dicha unidad funcional sino que además, desborda por el pulmón de manzana y se infiltra hacia las plantas inferiores provocando daños por los que, lamentablemente, el consorcio deberá responder por ellos. Pero el dinero recaudado con el Fondo de Prorrateo sólo alcanza para paliar los gastos de reparación del caño más no los de sus consecuencias. Entonces, en ese caso, se recurrirá al Fondo de Reserva y, al mismo tiempo, se crearán expensas extraordinarias para reponer el Fondo respectivo.

De esta manera, el capital sólido del edificio no se verá afectado por culpa del capital líquido o la falta de este (iliquidez).

>>>Movimiento Mensual de Fondos
El Movimiento Mensual de Fondos es el detalle del Saldo del mes anterior (+) Saldo de prorrateo (-) Gastos = Saldo del mes en cierre.

Dentro de los gastos citados se encuentran los gastos legales (los que obligan al consorcio como sueldos y cargas sociales; honorarios; seguros; etc.) y los gastos de mantenimiento (luz, gas, servicios, abonos, convenios, refacciones, etc.).

>>>Fondo de Prorrateo
Surge de los gastos razonablemente estimados a abonar en el mes siguiente, y la suma de previsiones sobre hechos de posible ocurrencia (reparaciones no previstas, porcentaje de morosidad, etc.). Es decir que son fondos disponibles que disminuyen el requerimiento de nuevos aportes = saldo a prorratear. No debe confundirse con el Movimiento Mensual de Fondos.

El Fondo de Prorrateo se calcula en base a la estimación entre ingresos y egresos mensuales. Por ejemplo, si el egreso mensual es de un promedio de $1.200, el resultado de dicho movimiento nunca podrá ser igual o inferior a esa cifra sino que deberá ser superior, por ejemplo: $1.500. Esos $300 restantes se irán acumulando en el Fondo de Prorrateo para afrontar posibles gastos ordinarios.

Dicho movimiento se compone de la siguiente manera (el ejemplo es sólo ilustrativo): Saldo del mes anterior (+) Ingresos efectivos percibidos en el transcurso del mes en cierre (+) Punitorios (-) Descuentos = Saldo de cierre.
La cuota de prorrateo se calcula en base al porcentual de cada unidad funcional cuyo resultado global “siempre” deberá dar 100%.

Expensas: “Comunes”, “Ordinarias” y “Extraordinarias”
En la Argentina, desafortunadamente, no existe una norma jurídica que establezca con exactitud cuáles gastos son ordinarios y cuáles extraordinarios. Pero eso no quita que puedan identificarse de acuerdo a su contexto.

>>>Expensas Comunes
Las Expensas Comunes están contempladas en el inciso “c” del artículo 9º de la ley 13.512, pero amén de citarlas como parte de las obligaciones previstas en el reglamento de copropiedad (“La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes”) no expresa otra cosa.

Esto ha generado muchísimos malos entendidos y no menos problemas judiciales al ser confundidas las expensas “comunes” con “ordinarias”. No obstante ello, es muy claro establecer el perfil que distingue a las expensas comunes de las ordinarias y extraordinarias para luego definirlas. Veamos: en primer lugar, debemos tener muy en claro que “toda expensa es común” porque es común “a todo el consorcio”. Esto quiere decir que las expensas comunes están conformadas por las expensas “ordinarias” y “extraordinarias”. Así de sencillo y así de claro.

>>>Expensas Ordinarias
Son las que surgen del movimiento ordinario de los fondos mensuales del consorcio. Contemplan tanto los gastos “fijos” como así también los previstos en el Fondo de Prorrateo, el cual, a su vez, contempla los gastos “líquidos” previstos por estimación.

Estas expensas, a su vez, pueden ser “fijas”, “variables” o “mixtas”.
Si son fijas, el monto a prorratear es siempre el mismo y se calcula previamente en base a un estimativo. Si son “variables” (o “líquidas”) se harán en base a lo erogado mensualmente y si son “mixtas” (o “híbridas”) se combinarán gastos fijos con gastos variables.

Muchas de estas modalidades han estado sujetas a los procesos económicos vigentes en el país, siendo las de carácter variable las más acordes en épocas inflacionarias y fijas en períodos más o menos estables.

>>>Expensas Extraordinarias
Las expensas de carácter extraordinario surgen ante la necesidad del consorcio de afrontar gastos que están más allá del común de lo ordinario. Pueden crearse en base a un imprevisto de carácter no urgente; para reponer el Fondo de Reserva como consecuencia de haber tenido que recurrir a él para paliar un imprevisto de carácter urgente; o de acuerdo a una acción planificada (p/e: pintar el edificio para fin de año; renovar matafuegos o ascensores; etc.).

Los inquilinos no concurren con respecto a los gastos extraordinarios como así tampoco a los correspondientes al Fondo de Reserva ya que son fondos de capitalización exclusivos de los copropietarios. De modo que, tanto uno como el otro, deberán estar correctamente discriminados en la liquidación de expensas a efectos de que los locatarios no concurran con los gastos de su locador. En caso de que por alguna índole estos montos estuviesen unificados, el locador deberá coordinar el detalle discriminatorio de expensas con el administrador para trasladárselo al inquilino.

1 comentario:

  1. Buenas. Mi pregunta es referida alfondo de reserva y quién, a criterio de la ley, debe pagarlo.Muchas gracias

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